“降息”！有城市房貸利率降至“2”字頭
2024-07-24
隨著5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降，各地房貸利率再度迎來調(diào)整。7月23日，北京商報(bào)記者從多地銀行獲悉，首套、二套房商貸利率均較此前降低10個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前新發(fā)貸款利率水平在3.1%—3.8%之間，個(gè)別取消房貸利率下限的城市，首套房商貸利率已邁入“2”字頭。LPR“降息”同樣惠及存量房貸，部分存量購房者也將享受下調(diào)后的新利率。
在分析人士看來，5年期以上LPR再次下降，無論是存量房貸還是新增房貸利率將得以降低，居民房貸利息支出減少，將有助于提振居民住房消費(fèi)意愿和能力，更好地防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)LPR仍有下降空間，購房成本會(huì)有所減輕。
自今年2月單獨(dú)下降25個(gè)基點(diǎn)后，5年期以上LPR再次出現(xiàn)調(diào)整，7月22日，5年期以上LPR降低10個(gè)基點(diǎn)至3.85%。隨后，各地新發(fā)房貸利率迅速跟進(jìn)調(diào)降。7月23日，北京商報(bào)記者從多地銀行獲悉，首套、二套房商貸利率均較此前降低10個(gè)基點(diǎn)。
交通銀行北京某支行房貸經(jīng)理表示，此次LPR下降后，北京地區(qū)首套房純商貸利率降至3.4%；二套房五環(huán)內(nèi)房貸利率降至3.8%，五環(huán)外降至3.6%。在深圳地區(qū)，中國(guó)銀行深圳某支行房貸經(jīng)理表示，該行首套房商貸利率降至3.4%，二套房商貸利率降至3.8%，審批到放款大概一周左右。上海房貸利率也同步下調(diào)，農(nóng)業(yè)銀行上海某支行房貸經(jīng)理表示，該行首套房商貸利率降至3.4%；二套房商貸利率在3.6%—3.65%之間，目前放款周期在10天左右。而在取消房貸利率下限的廣州，建設(shè)銀行廣州某支行房貸經(jīng)理介紹，該行首套房商貸利率已降至3.1%，二套房貸利率降至3.7%。外資銀行利率則更為優(yōu)惠，渣打銀行廣州某支行房貸經(jīng)理透露，該行首套房商貸利率已降至3.05%。位于廣東同一省份的佛山，已有銀行房貸利率降至3%以下。匯豐銀行佛山某支行房貸經(jīng)理表示，該行首套房商貸利率為“LPR-95BP”，按照最新的LPR，房貸利率最低是2.9%，二套是“LPR-80BP”，利率為3.05%，具體以審批結(jié)果為準(zhǔn)。南京房貸利率也進(jìn)一步下調(diào)，中信銀行南京某支行貸款經(jīng)理介紹，目前該行首套房貸利率由3.15%降至3.05%，二套房貸利率最低也降至3.05%，與首套房貸利率持平。另有個(gè)別銀行房貸利率最低降至2.95%。此外，天津、成都等地首套房商貸利率也已降至3.25%，二套房商貸利率分別為3.8%、3.55%。“目前的LPR已經(jīng)處于歷史低位，也意味著借款人的利息處于低位，LPR下降減輕購房者的月供壓力，對(duì)于購房者來說是有利的，整體購房成本下降?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫時(shí)，降息能大幅度刺激購房者入市，釋放購房需求。然而，近一年來，降息對(duì)市場(chǎng)的刺激作用不大，當(dāng)前購房者入市信心較弱，收入預(yù)期并未完全改善，購買力不足。因此，此次LPR下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回升具有一定利好作用。5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項(xiàng)支持房地產(chǎn)的金融舉措（“5·17”樓市新政），其中就包括取消房貸利率下限。新政發(fā)布以來，多地購房門檻下調(diào)，優(yōu)惠利率空前加大，百城房貸利率進(jìn)一步下行，此前多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，二套房貸利率也多數(shù)進(jìn)入“3”時(shí)代。
而隨著此次5年期以上LPR的再次下降，在新發(fā)放房貸利率降低的同時(shí)，也將惠及部分存量房貸利率借款人。多數(shù)以LPR為房貸定價(jià)“錨”的購房者將享受下調(diào)后的新利率，不過執(zhí)行時(shí)間上有所差異：部分存量購房者將在2025年1月1日?qǐng)?zhí)行新利率，也有部分購房者與銀行約定按照貸款放款日進(jìn)行利率重定價(jià)，那么如果重定價(jià)時(shí)間在7月23日及之后，便可提前享受到“降息”的利好。
“5年期以上LPR再次下降，無論是存量房貸還是新增房貸利率將得以降低，居民房貸利息支出減少，將有助于提振居民住房消費(fèi)意愿和能力，更好地防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！闭新?lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，今年5年期以上LPR一共下降35個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合去年LPR下降及存量房貸利率集中調(diào)降，房貸利率目前整體處于歷史低位。從助力經(jīng)濟(jì)恢復(fù)等情況綜合考慮，預(yù)計(jì)下半年LPR仍有10—20BP的下降空間。隨著新發(fā)放房貸利率的不斷下行，與存量房貸間的利差進(jìn)一步擴(kuò)大，存量房貸利率“降息”的呼聲日漸高漲。董希淼表示，存量房貸利率調(diào)整需要平衡各方利益。目前來看，存量首套房貸利率集中下調(diào)的可能性不大，一方面去年9月已出現(xiàn)集中調(diào)降，存量首套房貸利率已明顯下降；另一方面，再度下調(diào)將進(jìn)一步影響銀行息差，進(jìn)而影響銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。此外，隨著存量房貸利率的下降，銀行將可能進(jìn)一步降低存款利率，以降低負(fù)債成本。不過，存量二套房貸利率去年集中調(diào)降的時(shí)候并未降低，從公平性和提振居民住房消費(fèi)信心和能力等角度看，建議集中調(diào)降存量二套房貸利率。根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，繼去年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%，達(dá)到1.69%后，今年一季度，商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.54%。星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言認(rèn)為，從穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)購房消費(fèi)的角度看，當(dāng)前房貸利率仍顯著高于租金收益率，仍有下調(diào)空間。不過，利率的下調(diào)面臨穩(wěn)匯率、穩(wěn)銀行息差的約束，只能結(jié)合內(nèi)外部條件漸進(jìn)式調(diào)整，有下調(diào)空間并不代表一定會(huì)下調(diào)。而是否調(diào)降存量房貸利率，仍取決于購房人提前還貸與銀行穩(wěn)息差的博弈，除非再次出現(xiàn)大范圍的提前還貸現(xiàn)象，否則從穩(wěn)定銀行息差的角度考慮，單獨(dú)下調(diào)存量房貸利率的概率并不大。
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