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城市更新遇上碳中和，中國商業(yè)地產(chǎn)的出路在哪里？已有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)確立了“可持續(xù)、高質(zhì)量”的發(fā)展方向，同時也將“碳中和”目標(biāo)融入到企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略之中。貓頭鷹研究所將從三個維度深度解讀如何比較好地將碳中和目標(biāo)貫穿到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程之中。

2021-10-26

當(dāng)前，對中國的每一個行業(yè)而言，都處于一個歷史變革期。

從“房住不炒”到互聯(lián)網(wǎng)巨頭反壟斷和教育培訓(xùn)行業(yè)“雙減”，從“碳達(dá)峰，碳中和”到“共同富裕”目標(biāo)的提出，整個中國社會從效率轉(zhuǎn)向公平，這背后意味著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將從長期主義出發(fā)，更加注重社會、環(huán)境和產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，近兩年，國家也在不斷地推動城市和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

一方面，從城市治理的角度，改變原有粗放型開發(fā)模式，禁止大拆大建，標(biāo)志著城市發(fā)展進(jìn)入存量為主的更新時代；

另一方面，過去十年商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長積累了大量商業(yè)物業(yè)，亟待在資產(chǎn)運(yùn)營層面進(jìn)行價(jià)值提升。截至2020年底，龍湖購物中心規(guī)模為615萬方；華潤置地購物中心規(guī)模為1130萬方；萬達(dá)仍然是當(dāng)之無愧的老大，其購物中心總面積超4800萬平方米。

“歷史只會眷顧堅(jiān)定者、奮進(jìn)者、搏擊者，而不會等待猶豫者、懈怠者、畏難者”。立足社會變革的新起點(diǎn)，所有企業(yè)都需要站在這一大背景下思考未來的發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也不例外。

當(dāng)下，龍湖、華潤、招商蛇口等商業(yè)地產(chǎn)商都已確立了“可持續(xù)、高質(zhì)量”的發(fā)展方向，也將“碳中和”目標(biāo)融入到企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略之中。但若想比較好地將碳中和目標(biāo)貫穿到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，筆者認(rèn)為，需要從三個維度來進(jìn)行全盤考慮。

從1999年港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基和恒隆正式進(jìn)入內(nèi)地發(fā)展，到2000年第一代萬達(dá)廣場的開業(yè)，再到龍湖、華潤置地、寶龍地產(chǎn)、大悅城等主流地產(chǎn)商的進(jìn)入，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走過了20多個年頭。

在這二十余年里，他們推動了城市和地方的發(fā)展，見證了中國城市的崛起。同時，在推進(jìn)城市和社會“高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展”過程中，也積累了一些亟待解決的痛點(diǎn)。比如，建筑能耗大成本高，專業(yè)人才短缺以及技術(shù)解決方案單一、不靈活等等。

第一，商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模大，存在著巨大的節(jié)碳空間

據(jù)2014年德勤的一份報(bào)告，商用房地產(chǎn)部門占據(jù)了美國40%的碳排放和88%的淡水消費(fèi)。作為規(guī)模僅次于美國的全球商業(yè)地產(chǎn)第二大國，中國商業(yè)地產(chǎn)在節(jié)能減排上同樣有著不可推卸的責(zé)任。因此，從可持續(xù)發(fā)展角度來看，不僅是新建建筑市場的節(jié)能減排，既有的舊購物中心、舊百貨、舊辦公樓……也亟需簡單快捷的節(jié)能減排改造。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍的不斷壯大，以及包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)綜合體在內(nèi)的商業(yè)建筑的入市，讓中國商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模一路走高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年僅購物中心規(guī)模近4.4億平方米，比2010年（5500萬平方米）增長高達(dá)7倍。因此，中國商業(yè)地產(chǎn)擁有巨大的節(jié)碳空間和改造潛力。

而從資產(chǎn)管理維度來看，商業(yè)存量物業(yè)進(jìn)入更新和碳中和范疇，一方面使得自身成本下降，租金提升，推動物業(yè)價(jià)值的提升和投資板塊的活躍，進(jìn)一步為市場提供核心的商業(yè)資產(chǎn)。同時，商業(yè)改造也將對周邊街區(qū)、社群進(jìn)行重構(gòu)，繼而提升租金水平與商業(yè)環(huán)境，為市場注入新的活力。仲量聯(lián)行聯(lián)合GRESB（全球房地產(chǎn)可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)）發(fā)起的一項(xiàng)投資者問卷調(diào)查顯示，相較非綠色資產(chǎn)，接近70%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)可達(dá)到更高的內(nèi)部回報(bào)率（IRR）。

實(shí)際上，針對商業(yè)建筑能耗問題，政府也在通過政策鼓勵和推廣節(jié)能減碳解決方案。比如國家能源局綜合司下發(fā)的《關(guān)于報(bào)送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點(diǎn)方案的通知》規(guī)定，工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長田國民表示：住建部下一步將制定強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高建筑節(jié)能水平，在適宜的氣候區(qū)，全面強(qiáng)制推動超低能耗建筑。同時，通過制定《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》，統(tǒng)籌推進(jìn)節(jié)能減排工作，為我國實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn)。

第二，資產(chǎn)管理和碳中和都是技術(shù)活，缺乏專業(yè)人才和整合型解決方案

盡管資產(chǎn)管理和碳中和可以提升商業(yè)地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢，保證商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的保值與增值，但真正執(zhí)行起來卻十分艱難。

一般來說，商業(yè)資產(chǎn)管理就是從運(yùn)營管理、設(shè)備設(shè)施管理、能源管控等各個維度進(jìn)行降本增效、全面挖掘和提升物業(yè)價(jià)值。而每一個維度又涉及很多方面。單拿購物中心的物業(yè)管理來說，就涉及到機(jī)電設(shè)備的日常檢查維護(hù)與記錄、樓宇中央控制系統(tǒng)操作及保養(yǎng)、與項(xiàng)目管理部協(xié)調(diào)管理、機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試及移交程序、租戶服務(wù)、團(tuán)隊(duì)管理等一系列復(fù)雜流程。

另外，“碳中和”本身就是新概念，商業(yè)地產(chǎn)的碳中和也還處于摸索階段，市場缺乏完整的解決方案。據(jù)筆者了解，物業(yè)管理中的節(jié)能減排也并不僅僅是一句“采用高科技設(shè)備設(shè)施”就能解決的，這背后還意味著需要整合能源、電力、數(shù)字化、工程機(jī)電、水暖等各方面技術(shù)，并且對員工的從業(yè)資質(zhì)要求較高，面臨著成本高、招聘難的困境。

招水電工人員招的實(shí)在頭大，心累心煩.......水電工都屬于技術(shù)工種，不僅帶有一定的技術(shù)含量，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以購物中心在招聘時不僅要求有電工證，還要有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌螂S時應(yīng)對商場各種水電故障，突發(fā)情況。

——某大型購物中心招聘負(fù)責(zé)人曾吐槽

所以，對于偏“技術(shù)活兒”的資產(chǎn)管理與碳中和來說，專業(yè)人才和整合型解決方案的缺乏成為阻礙其商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)升值和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵痛點(diǎn)。

痛點(diǎn)往往也是商業(yè)模式創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)，有一家叫安捷物聯(lián)（公司全稱：天津安捷物聯(lián)科技股份有限公司）的建筑綜合能源解決方案服務(wù)商，正是抓住這一痛點(diǎn)，不僅提供完整的技術(shù)解決方案，還提供集成化的日常運(yùn)維服務(wù)，二者結(jié)合，產(chǎn)生集成效應(yīng)。

依托自主研發(fā)的Coral物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和能源路由器，安捷物聯(lián)已經(jīng)為購物中心、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等搭建了“智慧樓宇/園區(qū)綜合管理平臺”，全面提高能源利用率。

而從實(shí)施和部署層面來說，提供從智能化設(shè)計(jì)實(shí)施到線上線下同步托管運(yùn)營的閉環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新服務(wù)模式，不僅解決開發(fā)商專業(yè)人才缺乏問題，還能夠提供單項(xiàng)或者整合型解決方案，解決商業(yè)地產(chǎn)在碳中和和資產(chǎn)升值方面的多項(xiàng)難題。

安捷物聯(lián)調(diào)控中心

這種真正解決了行業(yè)痛點(diǎn)的創(chuàng)新型科技企業(yè)本就稀有，加之背靠如此大規(guī)模的減碳空間，也難怪作為阿里巴巴首輪投資人之一的一奇資本極其看好這只“潛力股”。

近期，安捷物聯(lián)獲得了一奇資本獨(dú)家投資的數(shù)億元C輪融資。此輪融資將重點(diǎn)用于布局“雙碳”新賽道，用于綜合能源、智慧軌道交通、綠色建筑等產(chǎn)品線的拓展，繼續(xù)布局全國市場。

談及此輪投資邏輯，一奇資本創(chuàng)始人譚秉忠表示：“在全球范圍內(nèi)，30%的能耗和40%的二氧化碳排放都來自于建筑。在人口超過100萬的中國中大型城市，僅僅依靠智慧能源和智能建筑解決方案就可以每年減少至少3300萬至6600萬噸的二氧化碳排放。這是每年被33億至66億棵樹吸收的二氧化碳量。因此，智慧城市科技不僅有利于商業(yè)發(fā)展，也能造福地球。”

在筆者看來，一奇資本歷來投資眼光獨(dú)到，此次，大手筆押注安捷物聯(lián)，很有可能是在培育下一個能源互聯(lián)網(wǎng)界的“阿里巴巴”。

作為碳排放大戶，2020年我國碳排放量仍增長0.6%，達(dá)到98.99億噸，再創(chuàng)歷史新高（來源：英國石油公司），而據(jù)國際環(huán)保組織能源與清潔空氣研究中心（CREA）和反煤炭智庫全球能源監(jiān)測器（GEM）聯(lián)合發(fā)布的簡報(bào)顯示，二季度中國二氧化碳排放量較2020年同比上升約 2%。整體而言，我國化石燃料消費(fèi)仍持續(xù)旺盛，碳中和之路任重道遠(yuǎn)。

作為碳排放占比較高的產(chǎn)業(yè)，中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何才能比較好（高效、全方位）地將碳中和目標(biāo)貫穿到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中？

第一是針對新建項(xiàng)目的服務(wù)方案

現(xiàn)階段，新建商業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能減排基本都會出于全流程的考量。要實(shí)現(xiàn)一棟建筑的綠色化，從設(shè)計(jì)階段的節(jié)能規(guī)劃到建筑材料，再到建造方式、后期運(yùn)維，都需要綠色化。

在此背景下，不僅要求規(guī)劃設(shè)計(jì)師要提前與開發(fā)商就節(jié)能解決方案進(jìn)行探討和前置，還要求施工人員提升對生態(tài)水泥、環(huán)保涂料等建材，裝配式建造技術(shù)以及節(jié)能環(huán)保設(shè)備的深度了解和專業(yè)性操作。

安捷物聯(lián)碳管理專家李夢鴿表示：碳中和為建筑行業(yè)帶來了全新的目標(biāo)，而物聯(lián)網(wǎng)則為建筑插上了名為智慧的翅膀。建筑設(shè)計(jì)時，就應(yīng)當(dāng)考慮到怎樣降低運(yùn)行階段的能源消耗與碳排放，在合理選擇設(shè)備系統(tǒng)的同時，配置好自動管控系統(tǒng)與相應(yīng)的運(yùn)行策略；如果在設(shè)計(jì)階段就考慮到物聯(lián)網(wǎng)的控制手段，不僅能夠提高系統(tǒng)效率，還可以節(jié)省人工，有利于節(jié)能減排的真正實(shí)現(xiàn)。

所以，針對新建項(xiàng)目的服務(wù)方案更加講究完整性。比如國家級智慧綠色建筑標(biāo)桿——國家會展中心（天津），在規(guī)劃初始就將安捷物聯(lián)的能源平臺系統(tǒng)納入其中，配合后期的機(jī)電運(yùn)維等工作，完美地保障了今年6月底首展綠色智慧建筑博覽會的成功舉辦。據(jù)悉，二者將繼續(xù)合作探索建筑能源互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用與典型示范研究。

國家級智慧綠色建筑標(biāo)桿——國家會展中心（天津）

不僅如此，安捷物聯(lián)自有的總部大樓（安捷物聯(lián)能源互聯(lián)網(wǎng)大廈）也是采用的綜合性解決方案。從節(jié)能減排、水資源循環(huán)利用等綠色環(huán)保理念的踐行到物聯(lián)網(wǎng)等尖端技術(shù)的應(yīng)用，將大廈打造成了探索綜合性能源解決方案的“試驗(yàn)場”和節(jié)能建筑的最佳樣本。據(jù)天津市辦公建筑平均能耗測算，安捷互聯(lián)網(wǎng)大廈節(jié)電率達(dá)到69.64%，相當(dāng)于減少碳排放1427.1噸，已獲得綠色建筑三星級運(yùn)行標(biāo)識證書和BSI（英國標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會）頒發(fā)的2020年度碳中和認(rèn)證證書。

安捷物聯(lián)能源互聯(lián)網(wǎng)大廈

仲量聯(lián)行研究顯示，擁有LEED認(rèn)證的辦公樓，比非綠色認(rèn)證的辦公樓，租金高出6.1%-13.8%，綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%。綠色建筑資產(chǎn)價(jià)值的提升，帶動了新增建筑的綠色設(shè)計(jì)施工與綠色星級認(rèn)證數(shù)量的持續(xù)增長，也就需要更多像安捷物聯(lián)這樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)商提供可落地、全維度的能源解決方案。

第二是針對現(xiàn)有物業(yè)（或者存量物業(yè)）的服務(wù)方案

與新建物業(yè)追求的全面、綜合解決方案不同，既有物業(yè)（或者存量物業(yè)）的服務(wù)方案傾向于單項(xiàng)或多項(xiàng)改造，更加注重靈活性。同時，技術(shù)團(tuán)隊(duì)還要結(jié)合已有數(shù)據(jù)進(jìn)行評估分析，制定特定的解決方案。比如廣州太古匯改造屋頂時，需要將既占據(jù)空間又影響消費(fèi)體驗(yàn)的空調(diào)機(jī)組移到最高的塔樓上，此時就需要考慮塔樓結(jié)構(gòu)、樓板承重和穩(wěn)定性多種問題。

目前中國擁有約7000家存量購物中心，最近5年內(nèi)新增購物中心在2000家左右，所以我們大體可以認(rèn)為近5000家購物中心已經(jīng)進(jìn)入了更新改造和維修周期。而無論是從運(yùn)營成本考慮，還是從消費(fèi)者對高品質(zhì)健康舒適空間的需求出發(fā)，占比最大的能耗成為最關(guān)鍵的改造環(huán)節(jié)之一。

以北方某知名商業(yè)項(xiàng)目為例，在25萬方的大商業(yè)體量下，其每年的能源支出接近千萬元。針對其供暖無法分離的問題，安捷物聯(lián)實(shí)施了相應(yīng)的供暖改造方案，有效保障出租空間和未出租空間的供暖分離，并加裝傳感器進(jìn)行能源監(jiān)測。

“由安捷物聯(lián)自主研發(fā)的能源路由器，能夠?qū)崿F(xiàn)能源需求側(cè)與供給側(cè)的精準(zhǔn)匹配，控制邏輯可根據(jù)環(huán)境的改變自適應(yīng)改變，在保障使用效果的前提下，提高電能使用效率并降低能耗，達(dá)到管理節(jié)能、控制節(jié)能的目的。” 安捷物聯(lián)董事長劉柏呈表示，“其年節(jié)約能源支出達(dá)800萬元，節(jié)約各種設(shè)備的運(yùn)維成本50%以上，每年可為用戶節(jié)約碳排放達(dá)百萬噸。”

安捷物聯(lián)智能展廳

在建筑能源技術(shù)方面，中國科學(xué)院院士丁仲禮指出，碳中和過程會是經(jīng)濟(jì)社會大轉(zhuǎn)型，應(yīng)強(qiáng)調(diào)“技術(shù)為王”，而安捷物聯(lián)的建筑能源創(chuàng)新技術(shù)理念與此不謀而合，很好地響應(yīng)了國家倡導(dǎo)的“科技創(chuàng)新”政策。

在《地產(chǎn)與科技》碳中和系列之二《萬科、萬達(dá)、華潤一眾房企大佬已入局！“零碳商業(yè)體”賽道開啟》中，筆者認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)碳中和的最高級形態(tài)將是致力于以生態(tài)體進(jìn)行推進(jìn)。即不只是商業(yè)建筑自身的碳中和，而是所有利益相關(guān)方（開發(fā)商、運(yùn)營商、租戶、技術(shù)解決方案提供商、消費(fèi)者）都要實(shí)現(xiàn)“碳中和”。

關(guān)于這一點(diǎn)，在聲稱為“全球頂級可持續(xù)發(fā)展環(huán)保主題購物中心”的Green Pea Retail Park和Burwood Brickworks中已有所表現(xiàn)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期運(yùn)營的全生命周期，項(xiàng)目都緊緊圍繞“可持續(xù)發(fā)展”、“綠色環(huán)保”的經(jīng)營理念，甚至在與購物中心經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤的業(yè)態(tài)布局上也只和銷售可持續(xù)產(chǎn)品的品牌商戶合作。

Green Pea Retail Park

Burwood Brickworks

實(shí)際上，在中國，也有購物中心和租戶已開始注重可持續(xù)發(fā)展理念的踐行。比如，大悅城控股搭建“綠色大悅城”三級減碳體系，并推廣應(yīng)用于蘇州大悅春風(fēng)里、武漢、重慶、深圳、成都天府等多個新建大悅城；太古地產(chǎn)參與簽署由“科學(xué)基礎(chǔ)減碳目標(biāo)”倡議與聯(lián)合國全球契約合作組織聯(lián)合發(fā)起的「Business Ambition for 1.5C campaign」的承諾，成為中國內(nèi)地及香港地區(qū)第一家參與該活動的房地產(chǎn)公司；瑞安房地產(chǎn)旗下購物中心已攜手餐飲商戶品牌簽署《綠色公約Green Pledge》，共建健康、可持續(xù)的社區(qū)。

此外，700家中國麥當(dāng)勞門店獲得了LEED認(rèn)證；Calvin Klein、Gucci、Armani、Selfridges、Stella McCartney和Ralph Lauren等品牌放棄使用皮草產(chǎn)品，包裝可循環(huán)使用或采用可降解材料等；星巴克則率先大規(guī)模推廣“渣渣管”，使用全新開發(fā)的可生物降解木制餐具代替一次性塑料餐具，打造綠色空間，推行綠色生活方式，全方位影響更多人。

星巴克踐行可持續(xù)理念

越來越多環(huán)保品牌購物中心和商戶的涌現(xiàn)，讓中國社會正在逐漸形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)氛圍。作為服務(wù)于購物中心的綜合能源解決方案提供商之一，“安捷物聯(lián)也希望聯(lián)合品牌商戶/租戶、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者，共同推動商業(yè)綜合體的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展”。這從其在商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)體系的搭建與不斷強(qiáng)化上就能窺見一二。

一方面，安捷物聯(lián)是OLA聯(lián)盟建筑能源互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)委員會的發(fā)起單位，目前已經(jīng)與華為、研華科技、華東建筑設(shè)計(jì)研究院、天津城規(guī)院以及軟通智慧等建筑全產(chǎn)業(yè)鏈的技術(shù)精英，共同著力推進(jìn)國產(chǎn)化替代方案的實(shí)施，為實(shí)現(xiàn)‘雙碳’的國家戰(zhàn)略目標(biāo)，貢獻(xiàn)方案和力量。

OLA聯(lián)盟建筑能源互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)委員會

另一方面，安捷物聯(lián)在中國科協(xié)科學(xué)技術(shù)傳播中心的指導(dǎo)下，牽頭發(fā)起雙碳技術(shù)傳播中心，將以安捷多年的科技創(chuàng)新成果與中心各成員單位的技術(shù)研發(fā)與沉淀為依托，共同打造國際領(lǐng)先的雙碳技術(shù)傳播中心。

在To B領(lǐng)域，推動產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級與科技成果轉(zhuǎn)化，培育經(jīng)濟(jì)新動能，以應(yīng)對“碳達(dá)峰、碳中和”大環(huán)境下產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的復(fù)雜挑戰(zhàn)；在To C領(lǐng)域，與美的、海爾、小米等在智能家居領(lǐng)域擁有多年用戶沉淀的優(yōu)秀企業(yè)，共同引導(dǎo)消費(fèi)者向低碳工作生活方式轉(zhuǎn)變。

未來，安捷物聯(lián)還會在城市建筑有機(jī)更新、智慧園區(qū)及區(qū)域能源管理等領(lǐng)域不斷發(fā)力，為筑就綠色新城市做出貢獻(xiàn)。