商業不動產、長租房市場，迎來一大利好消息。近日，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房（簡稱“保租房”）板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
這意味著REITs覆蓋范圍將向商業不動產、長租房進一步擴大，有著不同尋常的意義。那么，此舉能否普惠全部涉房企業？未來長租房及商業不動產等領域REITs會有哪些機遇？
根據證監會副主席李超的表態，REITs覆蓋范圍有望進一步擴大。圖/IC photo
動向：
商業不動產、長租房REITs有望推進上市
除了加快打造REITs市場的保租房板塊外，證監會副主席李超還提出，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，從國家“十四五”期間鼓勵的公募REITs來看，在房地產領域的運用，重點還會體現在住房租賃，以及高科技產業園區、特色產業園等產業地產相關領域。因此，交易性的住宅不會成為主要鼓勵對象。中短期來看，試點擴大之后，會更利好存量地產，包括提升租賃、商業地產的運營管理，推動收益的穩定持續等。
“從當下來看，推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，對于房地產開發行業走出困境也有重要意義，目前不少房企本身持有一定的優質商業地產，并且不少也涉及長租公寓運營，通過REITs推進，可以進一步增強這類房企的現金流，對于抵御風險、穩定樓市也會起到積極作用。”張波表示。
實際上，在近20年的房地產開發中，我國商業地產也迎來了快速發展。整體來看，我國商業地產的資源十分發達，不過，由于沒有與資本市場打通，基本上是沉睡的資產。戴德梁行發布《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》顯示，從城市維度來看，北京、上海各類資產受投資人關注的比例最高。從資產類型來看，甲級寫字樓依然最受投資人歡迎；商務園區、長租公寓/服務式公寓投資機會受關注度在不同城市均較高，生物醫藥產業園在北京、上海的項目受關注度高……
在此背景下，政策暖風吹來，對于此番證監會的政策導向，中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，REITs試點擴展到長租房、商業不動產，表明REITs覆蓋支持的領域正在增多，“我國REITs發展正在加快，將有力支持擴大直接融資，促進金融有力服務實體經濟。”
影響：
從開發數量型向經營質量型轉變
隨著商業地產納入REITs產品的聲音逐漸落地，市場頗為振奮。世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示，公募REITs如果得以拓展至商業地產，將提升商業地產的流動性，尤其是在大宗物業交易中的活躍度，還將幫助相關房企拓寬融資渠道、優化資產負債結構。此外，REITs也將助力開發商加速其業務模式向資產管理轉型。通過開發、運營和資管能力的協同，讓分拆出來的成熟優質資產在資本市場上實現估值優化。
在接受新京報記者采訪時，中國REITs專家王步芳指出，如商業不動產REITs獲準正式上市，對房地產行業是重大利好，首先在于行業解困，北上廣深地區的優秀商業物業有望通過發行REITs融資，可大大緩解房地產行業的嚴峻資金困境。除此之外，如果商業不動產REITs獲準正式上市，地產商自持的經營良好的商業物業REITs上市之后，整個房地產行業的杠桿率將大幅下降，有利于降低金融風險，從而有效落實中央政策。
此外，王步芳表示，商業不動產REITs獲準正式上市，房地產行業就會有一個穩定的預期，帶動行業經營模式從開發數量型向經營質量型轉變，建立起“投資-運營-退出-再投資”的良性循環，從而房地產業作為主導行業之一，必將促進整個國民經濟的長期持續穩定發展。
北京博智行商業地產研究院院長魯炳全分析稱，在我國城市化進程、城市更新和鄉村振興中，商業地產始終扮演著重要的角色，而商業地產離不開金融屬性，必須要解決現金流、流動性的問題，所以，REITs作為一個金融工具，對促進商業地產的發展起到至關重要的作用。
“REITs在國際上已是一個非常成熟的做法，但圍繞著我國的商業地產，還需要有一些探索和嘗試，特別是在產品選擇以及發行REITs的要求和門檻上，還需要相關風險防范方面的規范。”魯炳全分析稱。
同策研究院資深分析師肖云祥亦表示，商業地產開發邏輯不同于住宅開發邏輯，其屬于相對小的一個領域，對公司專業能力要求較高。國家推動商業地產REITs上市，對有相關能力的房企而言是一大利好。但如果沒有相關能力，企業也不可盲目在該領域加大投資，因為REITs的收益取決于底層資產的優劣。
展望：
或難以普惠全部涉房企業
不過，在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，對房企或涉房企業來說，似乎看到了一些曙光，但深究下來，卻未必能夠普惠全部涉房企業。
趙然解釋稱，從之前基礎設施公募REITs的實施細則來看，對于回收到的資金也必須再次投向基礎設施。因此，即使未來試點范圍能夠拓展到市場化的長租房及商業不動產，回收到的資金也無法流向傳統房地產業務，只能是對于涉足持有運營型不動產業務的房企融資有所緩解。
除此之外，公募REITs關鍵還是要看收益率水平，對于很多商業不動產來說，比如酒店、商業，很多還面臨著資產價格與實際估值背離的情況。具體來說，就是資產價格過高，很多都在房地產快周轉時代背負了沉重的歷史成本，而實際估值看的卻是運營現金流、利潤，而這兩者都是能否順利發行REITs的關鍵。
“無論保租房REITs常態化發行，還是試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，也都存在一些障礙。”趙然以長租房為例分析道，一方面，未來肯定會出現新建類項目+存量類項目的組合型REITs，而存量盤活類型項目可能遇到的障礙會比較多，最普遍的一個是存量資產的剩余土地年限問題。目前公募REITs資產估值采用收益法定價，因此，剩余土地年期作為收益法中收益期的依據，對于估值的影響還比較大，特別是當“年期”接近或短于20年時，對估值的影響尤其大。
此外，趙然表示，部分存量物業為收購類項目，收購時成本較高也是存在的問題，很多市場化收購項目，在資產估值時現金流折現的價值未必能夠覆蓋總投成本（收購成本+改造成本）。
基于此，趙然指出，保租房REITs的發展尚在起步階段，雖然存量市場廣闊，但要克服相關問題還需時間，比如市場對于物業價值的理性回歸，或者對于保租房可以形成合理的價格錨。
“當然，未來長租房及商業不動產等領域REITs也會有一些機遇。”趙然以長租房為例分析稱，從保租房覆蓋范圍來看，高端公寓一般不會選擇納保，所以未來試點范圍擴大到長租房，一些高端公寓就有望進入到REITs發行的儲備項目中。這類項目通常處于核心位置、面對的人群也會相對高端，租金水平也會更高。
此外，從整個住宿行業來看，一些長短租結合的項目，比如酒店+長租房，或酒店內有長租房的項目也有望進入到REITs發行的儲備項目中。這類項目可以憑借酒店的短租收入拉高坪效，也可以憑借長租房的穩定客源提高入住率，預期這類項目的收益率會較為可觀。
